סוגי משקיעי נדל"ן

שוקי הנדל"ן הם מאוד מסובכים אומר אלי רייפמן. תנועות המחירים בשוק זה בדרך כלל איטיות וקשה להשגה. גורם מרכזי מאחורי זה הוא סוג המשקיעים ששמים את כספם בשוקי הנדל"ן. לכן, הבנה של שוקי הנדל"ן צריכה להיות מושרשת בהבנה של המשתתפים הבסיסיים כמו גם את המניעים שלהם. נסתכל על גורמים אלה במאמר זה:

מניע השקעה

התכונה החשובה ביותר שעל פיה אנו יכולים להבחין בין משקיעי נדל"ן היא מניע ההשקעה שלהם. כל המשקיעים קונים נדל"ן. עם זאת, לא כולם עושים זאת מאותן סיבות. בואו נסתכל על שלוש הקטגוריות העיקריות של משקיעים בשוק.

ספקולנטים: אלו סוגי המשקיעים שאסור לכנותם "משקיעים" מלכתחילה. הם מוציאים שם רע להשקעות נדל"ן. הסיבה לכך היא שאם תקראו את הבלוגים שלהם ותאמינו לטענות שלהם, הם יגרמו לפעולה מתוחכמת כמו השקעות נדל"ן להישמע כמו מעשה לא מובן מאליו. אלה האנשים שטוענים שהרוויחו מיליון דולר ב-4 שנים בלי שום השקעה משלהם פשוט על ידי היפוך נדל"ן. האמת היא שתוצאות כאלה כמעט ולא מתקבלות. השקעה בנדל"ן היא משחק השקעה של בית ספר ישן אשר משתלם רק בטווח הארוך. רוב הספקולנטים האלה הם אנשים שמנסים להרוויח כסף מהיר על ידי מכירת "אסטרטגיית הרווח הנדל"ן המזויף" שלהם או אנשים שנפלו טרף לרמאים האלה ולמעשה מנסים את האסטרטגיות המזויפות האלה בשוק! קטגוריה זו של משקיעים היה קשה למצוא רק לפני כמה שנים. עם זאת, לאחרונה, הם הפכו הרבה יותר נפוצים.

משתמשי קצה: זוהי הקטגוריה הנפוצה ביותר של משקיעים שתמצאו בשוק הנדל"ן. בדרך כלל אנשים שרוכשים נדל"ן קונים את הבתים שלהם. יש להם כוונה להישאר בבית במשך עשרות שנים. זה משנה את התחזית שלהם כלפי ההשקעה. אנשים אלה אינם מסתכלים על נדל"ן כהחלטה פיננסית גרידא. הם מסתכלים על זה כבחירת אורח חיים. זה בגלל שהם צריכים להישאר בבית הזה יום יום. לפיכך, גורמים כגון מתקני סגנון חיים זמינים בקרבת מקום וכן המרחק שלוקח לנסיעה לעבודה הופכים חשובים ביותר. ניתן לחזות את הביקוש למשקיעים מסוג זה על סמך היכן מיקומי העבודה שלהם נמצאים או צפויים להיות בעתיד הקרוב.

משקיעים לטווח ארוך: לבסוף, יש לנו את משקיעי הנדל"ן לטווח ארוך. כמו "הסנפירים", גם האנשים האלה משקיעים בשוק הנדל"ן כדי להרוויח כסף. עם זאת, ההחלטות שלהם אינן קצרות טווח. הם מבינים שנכס נדל"ן הוא נכס שזז לאט ולא נזיל שצומח בערכו בהתמדה במשך מספר שנים. תאגידים רבים נמצאים גם בעסקי ההשקעות בנדל"ן.

דרגת שליטה

ניתן לחלק את קטגוריית המשקיעים לטווח ארוך לשתי קטגוריות נוספות. קטגוריות אלו מובדלות על סמך מידת השליטה שהן מפעילות על הנכס המדובר.

משקיעים פעילים: חלק מהמשקיעים לטווח ארוך מעדיפים לנהל את הנכס בעצמם. הם אלו שעורכים את התיקונים, מוצאים את הדיירים ומשכירים את נכסיהם. כמו כן, הם עשויים להיות מעורבים באופן פעיל בתהליך ניהול הנכס ועשויים לבקר בנכס מספר פעמים על מנת לוודא שלא נגרם נזק על ידי הדיירים. מכיוון שהם משתתפים באופן פעיל בתהליך ההשקעה, הם נקראים משקיעים פעילים.

 

משקיעים פסיביים: ישנם משקיעים אחרים לטווח ארוך שיש להם את הבעלות על הנכס. עם זאת, הם לא מתעניינים בניהול ענייניו היומיומיים. לשם כך, הם שוכרים עובדים או שהם שוכרים בסופו של דבר חברות ניהול נדל"ן מקצועיות. מכיוון שאין להם תפקיד בתחזוקת הנכס, הם נקראים משקיעים פסיביים. הם פשוט מספקים את תזרים המזומנים למימון הנכס ומקבלים מעט מאוד החלטות (אם בכלל) בנוגע לניהולו.

ישות משפטית

לבסוף, ניתן להבחין בסוג המשקיעים בנדל"ן גם על סמך סוג הישות המשפטית שהם. ישות משפטית חשובה מכיוון שהיא קובעת את גובה האחריות שיש לאדם.

משקיעים בודדים: רוב המשקיעים בשוק הנדל"ן הם משקיעים בודדים. למשקיעים בודדים יש אחריות בלתי מוגבלת. המשמעות היא שאם הם לוקחים על עצמם משכנתא על בית אחד ופורעים בו, ניתן לחסל את שאר הנכסים שלהם כדי להשיב את ההפסד.

משקיעים מוסדיים: ישנם משקיעים מוסדיים רבים גם בשוק הנדל"ן כמו לדוגמא אלי רייפמן. מוסדות אלה מממנים את עצמם בדרך כלל על ידי הנפקת אג"ח לטווח ארוך בשוקי האג"ח. מאחר ואג"ח אלו הן בעלות שוק משני, הן נזילות מאוד ומספקות למשקיעים את היכולת להיכנס ולצאת משוק הנדל"ן ללא טרדות גדולות. בעוד שמבחינת מספר, משקיעי נדל"ן בודדים עשויים לעלות על המשקיעים המוסדיים, מבחינת היקף או נפח, הם אינם מתאימים לתאגידים הגדולים שמשקיעים מיליארדי דולרים בהשקעות נדל"ן.

שוק הנדל"ן, כמו שאר השווקים, הוא אפוא מסובך. יש בה קבוצות משקיעים שונות, להן מניעים שונים ועל סמך התחרות ושיתוף הפעולה ביניהן נקבעים מחירי הנדל"ן.